Informe sobre Hipotecas y Préstamo Hipotecario

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un derecho real por el que una persona pone como garantía de pago un bien mueble o inmueble sin traspasar su titularidad o posesión.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Es un préstamo con garantía adicional de un bien inmueble, a favor de una Entidad Financiera que te presta el dinero.

Conceptos hipotecarios…

Los componentes de un Préstamo Hipotecario que tienes que valorar son los siguientes:

• Importe solicitado: Es el importe que solicitas a la entidad financiera, se realiza una tasación del inmueble a hipotecar para saber su valor de mercado, generalmente una entidad financiera te puede prestar hasta el 80% del valor del inmueble.

• Plazo de devolución: Es el plazo en años en que se debe devolver el dinero, los plazos más comunes son 10, 20 y hasta 30 años. Cuanto mayor es el plazo, más intereses se pagan y, por tanto más se paga en conjunto por el préstamo.

• Tipo de interés. En los préstamos hipotecarios se puede optar por tipos de interés: fijo, variable, mixto de cuota fija.

• Periodicidad de las cuotas: La periodicidad de las cuotas indicará cuándo y cuánto debes pagar; normalmente se utiliza una periodicidad mensual, pero también puede ser trimestral, semestral o como se acuerde con la entidad financiera.

• TAE (Tasa Anual Equivalente): Este indicador te permite comparar diversas ofertas de entidades financieras. Es el tipo que realmente se paga por el préstamo teniendo en cuenta las comisiones, periodicidad y plazo de devolución.

¿Qué tipos de interés hay?

Los préstamos hipotecarios se clasifican comúnmente por el tipo de interés que se aplica:

• Préstamo hipotecario a tipo fijo: Se establece un tipo fijo para todo el plazo del préstamo, no variando la cuantía de la cuota.

• Préstamo hipotecario a tipo variable: La cuota a pagar se ajusta en cada fecha de revisión del tipo de interés (generalmente una vez al año), se va modificando según el índice de referencia acordado en el contrato, añadiéndole un diferencial, variando la cuantía de la cuota en función de la evolución del índice de referencia.

• Préstamo hipotecario a tipo mixto: Se define un tipo fijo para los primeros años (a negociar con la entidad financiera) y posteriormente se fija del mismo modo que la modalidad de cuota variable.

• Préstamo hipotecario de cuota fija: En esta modalidad se establece una cuota que será la misma durante toda la vida del préstamo, el interés se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. El plazo final del préstamo varía en función de las variaciones del tipo de interés (se alarga si suben los intereses y se acorta si bajan los intereses).

¿Qué son los índices oficiales de referencia y cuáles son?

Los índices oficiales de referencia son unos índices que reflejan la situación del mercado inmobiliario en España.

Si solicitas un préstamo hipotecario de tipo variable, en el momento que tengas una revisión de tu tipo de interés con la entidad financiera, se calculará el nuevo tipo de interés sumando al valor del índice oficial de referencia un diferencial; estos dos conceptos se pactan con la entidad financiera en el momento de constituir el préstamo hipotecario.

Los principales índices oficiales de referencia son.

• Euribor : Se calcula como la media aritmética simple de los tipos de interés aplicados en 64 entidades financieras con gran nivel de negocio. Actualmente es el más utilizado.

• Mibor: Tipo de interés utilizado antes de la creación del Euribor, definiéndose como el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid. En la actualidad este índice se publica a efectos de su aplicación para los préstamos vigentes.

• IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Es la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos (irph bancos) o cajas de ahorro (irph cajas). irph ce (conjunto de entidades) es un índice que engloba los dos anteriores y por eso recoge una media más alta.

• Índice Activo de Referencia CECA: Creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro, es el tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años, y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de 3 años.

¿Qué documentación necesito para solicitar un Préstamo Hipotecario?

Si deseas solicitar un Préstamo Hipotecario, necesitarás reunir la siguiente documentación:

• DNI / NIF

• Estado civil (los matrimonios deben especificar el régimen económico).

• Tres últimas nóminas

• Última declaración de Renta y Patrimonio

• Alta del Impuesto sobre Actividades Económicas (para trabajadores por cuenta ajena)

• Últimas declaraciones de IVA y pagos fraccionados del IPRF (para trabajadores por cuenta ajena)

• Copia de la escritura de propiedad de la vivienda inscrita en el registro de la propiedad

• Título de propiedad de los vendedores (contrato de compraventa, señal o arras, declaración de obra nueva...)

• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

¿Qué gastos debo hacer frente en un Préstamo Hipotecario?

A continuación te ofrecemos una relación orientativa de los gastos que debes hacer frente al solicitar un Préstamo Hipotecario:

• Gastos por la solicitud: Los gastos que se deben pagar por el solo hecho de solicitar el préstamo hipotecario, aunque al final se decida no firmar, serán básicamente los de "tasación" y obtención de información de la finca en el Registro de la Propiedad.

• Gastos a la firma de escritura:

• Comisión de apertura: lo normal es entre el 1% y el 2% de la cantidad prestada.

• Comisión de subrogación: se produce cuando la persona que adquiere la vivienda asume la hipoteca que la grava, convirtiéndose en el titular del préstamo. En este caso no se cobra comisión de apertura.

• Impuestos: Según la legislación vigente, se han de pagar en el momento de tramitar la escritura pública de compraventa al adquirir una vivienda:
  • Si la vivienda es nueva:
    • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): el 7% cuando se trate de viviendas libres.

    • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: el 0,5% sobre el importe de la vivienda (salvo que las CC.AA. establezcan porcentajes diferentes para supuestos específicos). En el País Vasco el 0,1%.

  • Si la vivienda es usada:
    • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: el 6% sobre el precio escriturado (7% en las Comunidades Autónomas de Murcia, Valencia, Cataluña, Aragón, Islas Baleares, Madrid, Galicia, Andalucía, Asturias, Cantabria, Extremadura y La Rioja).

    • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: varía dependiendo de las características de la vivienda y del Municipio donde se encuentre. El vendedor es quien legalmente está obligado a pagarlo, salvo que se pacte lo contrario.